潮新闻讯 一个单元12户可能只需8户投票6户同意。
(资料图片)
最近，金华印发新的既有住宅加装电梯工作实施意见，其中对征求业主意见规定的调整引发热议。
只要有半数同意，就可“加梯”了吗？反对“加梯”的业主尤其是低楼层业主，他们的权益如何得到尊重？
在无障碍环境建设法刚表决通过、浙江正全面推进现代社区建设的当下，加装电梯这一老小区之痛，是否能迅速找到“最优解”？
“门槛”低了吗？
业主是否同意，被视作加装最大的“门槛”。金华方案主要调整之一，即修改征求业主意见的规定。
新规根据民法典明确了“双三分之二”原则——在征求所在单元全体业主意见时，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
以一栋6层12户的单元为例，假设每户户型面积相同，只需8户以上参与表决，其中6户以上参与表决者同意，就可申请启动加装电梯流程。按照之前的规定，同样条件下至少需要8户以上业主同意才可加装。
金华市城市有机更新和房屋征收指导中心政策法规科科长吕晓萍告诉潮新闻记者，金华新规是参照国家法律法规和其他设区市的探索，结合本地实际，做出了优化，还取消了规划审批许可，让流程更顺畅。
此前，杭州等地已做出调整，也是按民法典实施。
金华市区一小区加装电梯，外立面与周边环境融为一体。潮新闻记者 朱浙萍 摄
“这其实更能够体现公平，保障大多数人的权益。”浙江锦丰律师事务所副主任马文涛提到，年初，最高法院在两个关于老旧小区加装电梯的问题答复指出，
结合实践中业主参与表决比例普遍较低等情况来看，民法典该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。
不过，还是有居民表达了担忧。在金华婺城区柳湖花园小区，有老人提出，原本那些不同意加装电梯的用户，今后估计都会选择参与表决，“如果12户都要求参加表决，那么至少需要9户以上同意。‘门槛’并没有降低。”
做了多年社区工作的义乌市北苑街道丹溪社区书记朱俊兰也预感，新规实施后，原本不同意加装的住户很可能来投票，且投下反对票。
最高法院关于老旧小区加装电梯问题的答复。
能商量吗？
现实中，如果个别住户坚决不同意加装电梯，情况会如何？
几位律师都表示，这还是存在安装的可能性。即使如群众所担心的“12户都要求参加表决”，哪怕真有一两户住户不同意，但从法律上讲，只要符合四分之三以上同意即可安装。
潮新闻记者通过采访了解、查阅中国裁判文书网发现，省内外确实有类似案例，甚至有业主在加装好后反悔的，但无特殊情况一般不会得到法院支持。
此前，四川乐山有老旧小区底楼业主以侵权为由状告2楼及以上业主的案例。原告认为，电梯加装后，将影响其厨房和卫生间的采光、通风，电梯运行产生的噪音也将影响其家人日常起居和休息，提出判令被告停止侵权，立即停止加装电梯工程等请求。
日前，四川乐山市市中区法院作出一审宣判，判决驳回原告诉讼请求。
《民法典》第二百八十八条规定非常明确：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
但泽大（金华）律所党支部书记徐正红建议，加装电梯引发的矛盾，最好的处理办法还是协商，并最好在社区层面就予以破解，“街道、律师等可以提早介入，通过法律服务等方式将矛盾化解在源头。”
义乌等地的实践也证明，强化公示流程和前期调解是重要一步。据义乌的加装方案，公示期间若有住户有反对意见，马上就进入调解程序，调解通过再进入后续流程；如果达不到三分之二同意，高楼层住户确已努力，经楼栋长审核报业委会，街道、社区将召集所有住户开展调解。
义乌加装电梯一般流程。潮新闻记者 拜喆喆 制
“关键还是争取大家的理解。”杭州西湖区公用设施保障服务中心副主任刘扣生说。西湖区老小区众多，早年加装电梯也不顺。但今年上半年，西湖区就已完成46台，正在施工的还有42台，已超过全年目标。
原来，西湖区在此前专门来了个“大摸底”，分类摸清“需要加装”“可以加装”“愿意加装”的住宅底数，提高工作针对性。一开始确实有住户不理解、不支持，阻力很大。“区加梯办联合街道、社区工作人员、网格员等，一一上门解释政策，并组织居民去‘样板区’试乘。最大程度打消了大家的疑虑。”刘扣生说。
钱怎么出？
加装电梯，资金相关问题也很多。
金华新规明确，市区每台补助标准从15万元提高到25万元，市本级以外其他县（市）补助标准自行制定。而且，业主可按规定申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。
“老小区很多群众收入并不高，经济负担比较重，资金补助非常关键。”浙江震天律师事务所律师钱航说。
安装一台电梯到底需要多少资金？潮新闻记者采访了怡佳电梯（浙江）有限公司负责人王晶。他介绍，费用要视地下管线铺设、连廊等情况而定；金华老小区层高一般是6楼，如果地下管线铺设简单且无连廊，50万元差不多；有的管线处理复杂，甚至地下室要加固、连廊要加长，就要增加预算。
补助提高了，群众的压力小了很多。
金华婺城区和居小区2020年加装的电梯。居民黄东明给潮新闻记者算了一笔账：该住宅楼6层，3层以上每层有6米连廊，总价55万元。当时政府补贴15万元，剩余由3至6楼住户按1∶2∶3∶4比例分摊，1、2楼住户不承担任何费用。黄东明住在6楼，和另一户均分支付了8万元。如果按新规，他只需支出6万元。
潮新闻记者发现，各地居民费用分摊的比例相似。一、二楼不承担，楼层越高承担越多。
电梯交付使用后，每年还有一笔不小的维护费用。在和居小区，每部电梯总计在6000元左右，一般由3至6楼住户平摊，每户大概700-800元。相关联的还有电梯广告收入如何使用。这些钱关系到后续运维是否可持续。
国内有城市就出现过“意外”。比如以“免费装，刷卡坐”模式加装后，有居民本来得办5张卡只办了1张。运维方最后发现难以收回成本后就把电梯关停了。
针对此类难题，西湖区试点了物业管理、第三方（保险公司）管理以及第三方与个人相结合等三种管理模式，值得参考。
灵隐街道浙大求是社区试点了“电梯管家”服务。由电梯所有人——业主自行委托浙大求是物业进行统一管理、服务。街道给予每台电梯每年1200元资金补助，目前已有6台电梯如此运行。居民表示，这样不仅资金压力减轻了，更明确了服务方，电梯用起来更顺心。
好推进吗？
老旧小区加装电梯，绝不是一件小事。
据住建部等有关部门统计测算，全国建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯，预计全国老旧楼需要加装电梯的数量在200万部以上。
加装电梯是一项系统工程，要用“绣花功夫”来推进。
“不同意安装的居民，他们的利益、感情也要照顾到位。”义乌丹溪社区一位高楼层住户说，小区加装电梯前，业委会、楼栋长穿针引线，协助高楼层住户去低楼层用户家串门，请他们支持。
在房地产较发达的地区，低楼层业主可能存在潜在的房产价值损失。
对此，西湖区等地也在探索引导楼上住户，充分考虑低楼层住户诉求并按自己的经济实力进行补偿。金华某小区在尝试让高楼层帮低楼层交物业费等。
但对于资金补偿，也有另外看法。一名义乌的社区工作人员就觉得这容易“帮倒忙”。他表示，这种方式会让高楼层觉得低楼层的牺牲是理所当然的，既然出了钱就不再欠人情，“反倒不是促进社区和谐的好方式。”
杭州临平梅堰小区最近加装了整整100部电梯，但所有低楼层用户没有问楼上业主要一分钱补偿。
“我们把加装电梯变成了改善邻里关系的‘幸福梯’。”社区党组织书记沈娟娟揭秘，梅堰小区其实是一个相对老旧的大规模开放式住宅小区，情况复杂。社区发动202名基层党员参与加梯工作，吸引居民4000余人次参与各类意见征询、协商等活动，让居民的想法充分交流、共同推动加梯落地。
业内人士点评说，把各方群众利益协调好，有利于顺利加梯，也有利于邻里和睦。
针对低楼层用户普遍担心的通风、采光、噪声等问题，各地通过加强前期设计来破解。在绍兴柯桥区瓜渚风情小区，潮新闻记者看到，加装电梯的“立面”用的是玻璃，可以将采光的影响降至最小。电梯与楼房主体间保持一定距离，在便于低楼层住户通行同时，也不影响楼道正常的通风。
“为了降低对低楼层住户的影响，加装电梯都是‘一户一策’设计、根据现场情况定制的。”吕晓萍说。
综合未来社区、现代社区、老旧小区改造等重点工作一同推进，是浙江正在尝试的一大创新。
西湖区北山街道松木场社区，通过未来社区建设，将加装电梯与小区路边改善、墙面更新、添置绿化和运动设施等结合在一起，在提升了低楼层用户获得感同时，也一定程度上提升了他们的房产价值。“可能没有高楼层涨得幅度大，但至少不会有太大落差。”有低楼层居民说。
呼吁广大居民互相理解、守望相助，共建美好家园。
潮新闻讯 一个单元12户可能只需8户投票6户同意。
最近，金华印发新的既有住宅加装电梯工作实施意见，其中对征求业主意见规定的调整引发热议。
只要有半数同意，就可“加梯”了吗？反对“加梯”的业主尤其是低楼层业主，他们的权益如何得到尊重？
在无障碍环境建设法刚表决通过、浙江正全面推进现代社区建设的当下，加装电梯这一老小区之痛，是否能迅速找到“最优解”？
“门槛”低了吗？
业主是否同意，被视作加装最大的“门槛”。金华方案主要调整之一，即修改征求业主意见的规定。
新规根据民法典明确了“双三分之二”原则——在征求所在单元全体业主意见时，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
以一栋6层12户的单元为例，假设每户户型面积相同，只需8户以上参与表决，其中6户以上参与表决者同意，就可申请启动加装电梯流程。按照之前的规定，同样条件下至少需要8户以上业主同意才可加装。
金华市城市有机更新和房屋征收指导中心政策法规科科长吕晓萍告诉潮新闻记者，金华新规是参照国家法律法规和其他设区市的探索，结合本地实际，做出了优化，还取消了规划审批许可，让流程更顺畅。
此前，杭州等地已做出调整，也是按民法典实施。
金华市区一小区加装电梯，外立面与周边环境融为一体。潮新闻记者 朱浙萍 摄
“这其实更能够体现公平，保障大多数人的权益。”浙江锦丰律师事务所副主任马文涛提到，年初，最高法院在两个关于老旧小区加装电梯的问题答复指出，
结合实践中业主参与表决比例普遍较低等情况来看，民法典该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。
不过，还是有居民表达了担忧。在金华婺城区柳湖花园小区，有老人提出，原本那些不同意加装电梯的用户，今后估计都会选择参与表决，“如果12户都要求参加表决，那么至少需要9户以上同意。‘门槛’并没有降低。”
做了多年社区工作的义乌市北苑街道丹溪社区书记朱俊兰也预感，新规实施后，原本不同意加装的住户很可能来投票，且投下反对票。
最高法院关于老旧小区加装电梯问题的答复。
能商量吗？
现实中，如果个别住户坚决不同意加装电梯，情况会如何？
几位律师都表示，这还是存在安装的可能性。即使如群众所担心的“12户都要求参加表决”，哪怕真有一两户住户不同意，但从法律上讲，只要符合四分之三以上同意即可安装。
潮新闻记者通过采访了解、查阅中国裁判文书网发现，省内外确实有类似案例，甚至有业主在加装好后反悔的，但无特殊情况一般不会得到法院支持。
此前，四川乐山有老旧小区底楼业主以侵权为由状告2楼及以上业主的案例。原告认为，电梯加装后，将影响其厨房和卫生间的采光、通风，电梯运行产生的噪音也将影响其家人日常起居和休息，提出判令被告停止侵权，立即停止加装电梯工程等请求。
日前，四川乐山市市中区法院作出一审宣判，判决驳回原告诉讼请求。
《民法典》第二百八十八条规定非常明确：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
但泽大（金华）律所党支部书记徐正红建议，加装电梯引发的矛盾，最好的处理办法还是协商，并最好在社区层面就予以破解，“街道、律师等可以提早介入，通过法律服务等方式将矛盾化解在源头。”
义乌等地的实践也证明，强化公示流程和前期调解是重要一步。据义乌的加装方案，公示期间若有住户有反对意见，马上就进入调解程序，调解通过再进入后续流程；如果达不到三分之二同意，高楼层住户确已努力，经楼栋长审核报业委会，街道、社区将召集所有住户开展调解。
义乌加装电梯一般流程。潮新闻记者 拜喆喆 制
“关键还是争取大家的理解。”杭州西湖区公用设施保障服务中心副主任刘扣生说。西湖区老小区众多，早年加装电梯也不顺。但今年上半年，西湖区就已完成46台，正在施工的还有42台，已超过全年目标。
原来，西湖区在此前专门来了个“大摸底”，分类摸清“需要加装”“可以加装”“愿意加装”的住宅底数，提高工作针对性。一开始确实有住户不理解、不支持，阻力很大。“区加梯办联合街道、社区工作人员、网格员等，一一上门解释政策，并组织居民去‘样板区’试乘。最大程度打消了大家的疑虑。”刘扣生说。
钱怎么出？
加装电梯，资金相关问题也很多。
金华新规明确，市区每台补助标准从15万元提高到25万元，市本级以外其他县（市）补助标准自行制定。而且，业主可按规定申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。
“老小区很多群众收入并不高，经济负担比较重，资金补助非常关键。”浙江震天律师事务所律师钱航说。
安装一台电梯到底需要多少资金？潮新闻记者采访了怡佳电梯（浙江）有限公司负责人王晶。他介绍，费用要视地下管线铺设、连廊等情况而定；金华老小区层高一般是6楼，如果地下管线铺设简单且无连廊，50万元差不多；有的管线处理复杂，甚至地下室要加固、连廊要加长，就要增加预算。
补助提高了，群众的压力小了很多。
金华婺城区和居小区2020年加装的电梯。居民黄东明给潮新闻记者算了一笔账：该住宅楼6层，3层以上每层有6米连廊，总价55万元。当时政府补贴15万元，剩余由3至6楼住户按1∶2∶3∶4比例分摊，1、2楼住户不承担任何费用。黄东明住在6楼，和另一户均分支付了8万元。如果按新规，他只需支出6万元。
潮新闻记者发现，各地居民费用分摊的比例相似。一、二楼不承担，楼层越高承担越多。
电梯交付使用后，每年还有一笔不小的维护费用。在和居小区，每部电梯总计在6000元左右，一般由3至6楼住户平摊，每户大概700-800元。相关联的还有电梯广告收入如何使用。这些钱关系到后续运维是否可持续。
国内有城市就出现过“意外”。比如以“免费装，刷卡坐”模式加装后，有居民本来得办5张卡只办了1张。运维方最后发现难以收回成本后就把电梯关停了。
针对此类难题，西湖区试点了物业管理、第三方（保险公司）管理以及第三方与个人相结合等三种管理模式，值得参考。
灵隐街道浙大求是社区试点了“电梯管家”服务。由电梯所有人——业主自行委托浙大求是物业进行统一管理、服务。街道给予每台电梯每年1200元资金补助，目前已有6台电梯如此运行。居民表示，这样不仅资金压力减轻了，更明确了服务方，电梯用起来更顺心。
好推进吗？
老旧小区加装电梯，绝不是一件小事。
据住建部等有关部门统计测算，全国建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯，预计全国老旧楼需要加装电梯的数量在200万部以上。
加装电梯是一项系统工程，要用“绣花功夫”来推进。
“不同意安装的居民，他们的利益、感情也要照顾到位。”义乌丹溪社区一位高楼层住户说，小区加装电梯前，业委会、楼栋长穿针引线，协助高楼层住户去低楼层用户家串门，请他们支持。
在房地产较发达的地区，低楼层业主可能存在潜在的房产价值损失。
对此，西湖区等地也在探索引导楼上住户，充分考虑低楼层住户诉求并按自己的经济实力进行补偿。金华某小区在尝试让高楼层帮低楼层交物业费等。
但对于资金补偿，也有另外看法。一名义乌的社区工作人员就觉得这容易“帮倒忙”。他表示，这种方式会让高楼层觉得低楼层的牺牲是理所当然的，既然出了钱就不再欠人情，“反倒不是促进社区和谐的好方式。”
杭州临平梅堰小区最近加装了整整100部电梯，但所有低楼层用户没有问楼上业主要一分钱补偿。
“我们把加装电梯变成了改善邻里关系的‘幸福梯’。”社区党组织书记沈娟娟揭秘，梅堰小区其实是一个相对老旧的大规模开放式住宅小区，情况复杂。社区发动202名基层党员参与加梯工作，吸引居民4000余人次参与各类意见征询、协商等活动，让居民的想法充分交流、共同推动加梯落地。
业内人士点评说，把各方群众利益协调好，有利于顺利加梯，也有利于邻里和睦。
针对低楼层用户普遍担心的通风、采光、噪声等问题，各地通过加强前期设计来破解。在绍兴柯桥区瓜渚风情小区，潮新闻记者看到，加装电梯的“立面”用的是玻璃，可以将采光的影响降至最小。电梯与楼房主体间保持一定距离，在便于低楼层住户通行同时，也不影响楼道正常的通风。
“为了降低对低楼层住户的影响，加装电梯都是‘一户一策’设计、根据现场情况定制的。”吕晓萍说。
综合未来社区、现代社区、老旧小区改造等重点工作一同推进，是浙江正在尝试的一大创新。
西湖区北山街道松木场社区，通过未来社区建设，将加装电梯与小区路边改善、墙面更新、添置绿化和运动设施等结合在一起，在提升了低楼层用户获得感同时，也一定程度上提升了他们的房产价值。“可能没有高楼层涨得幅度大，但至少不会有太大落差。”有低楼层居民说。
呼吁广大居民互相理解、守望相助，共建美好家园。
