编者按:房地产圈的“退市潮”正在上演着,ST美置、ST泰禾、ST阳光城……这份名单还在不断被拉长。在1元“魔咒”和“戴帽”潮的多重夹击下,一大批昔日风光无限的“千亿房企”们无奈“自救”。


(资料图片仅供参考)

退市逼近,房企如何“护盘”,退市后又该何去何从?如何在风险与困境中完成“自救”?搜狐财经推出特别系列报道,聚焦房企退市潮、地产保卫战。本篇为第三期,聚焦ST蓝光发展(SH:600466)。

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

“2023年我们会面临更艰巨的挑战,但是勇气与光芒会伴随在身旁。怀揣勇气与光芒,一起去翻越每座高山”,蓝光发展现任董事长杨武在2023年1月如此说道。

然而,5个月后的蓝光发展(SH:600466)没有翻过“退市危机”这座高山。6月6日,蓝光发展被摘牌退市,成为2023年A股首家退市房企。

作为四川本土房企一哥,蓝光发展有过短暂的辉煌。在地产黄金年代,蓝光发展依靠“高周转、高杠杆”模式,只用了四年时间就完成了百亿到千亿规模的跨越。激进扩张也为其后来的流动性危机埋下隐患。

在这一轮行业调整期,蓝光发展较早宣布债务违约,此后陷入出售资产、引战无果、债务重组遥遥无期的“旋涡”,最终走到了退市这一步,令人唏嘘不已。

资本之路:谋划7年上市,退市用了8年

蓝光发展退市的直接原因是面值低于1元。今年4月6日,蓝光发展暴跌7.77%,股价首次跌穿每股1元的安全线。随后,蓝光发展股价陷入 “1元旋涡”,直至无力回调。截至5月9日,蓝光发展股价连续20个交易日的每日收盘价均低于1元。这一情况触发上交所终止上市的条件。

5月30日,上交所做出终止蓝光发展上市的决定。在股票被终止上市后,蓝光发展方面将安排股票转入全国中小企业股份转让系统挂牌转让,保证公司股票在摘牌之日起45个交易日内可以挂牌转让。

6月6日,蓝光发展正式退出A股资本市场。

回顾过往,蓝光发展的上市之路并不顺利,兜兜转转用了7年之久。2008年,蓝光发展斥资3.22亿元拿下迪康集团控制权,以此谋取上市路径。彼时,由于监管层加强上市监管,蓝光发展借壳上市门槛被抬高。

此后,蓝光发展积极融资、纳储和扩张,并于2013年正式启动迪康药业重组预案。两年后的2015年4月,迪康药业正式更名为蓝光发展。而蓝光发展如愿以偿登录A股资本市场,股价一度达到13.57元/股。

(图片:蓝光发展股价走势)

而在股价达到最高点后,蓝光发展的股价长期处于波动走低状态。值得一提的是,蓝光发展还曾吸引过专门买入低价股的游资“炒作”。比如,2021年12月,已爆发流动性危机的蓝光发展一连收获6个涨停板,股价暴涨近70%。

然而,随着蓝光发展基本面长期不理想,游资们逐渐散去,其股价陷入低迷状态,直至跌入1元面值。

从谋划上市到登陆A股,蓝光发展用了7年;而从上市到退市,蓝光发展只用了8年。退市前,蓝光发展最终股价被定格在0.4元/股,较最高点下跌97%。

扩张:高溢价扩储,四年突破千亿销售额

蓝光发展是在上世纪90年代由“下海”创业的杨铿建立的,彼时,正好赶上了全国房地产行业飞速发展浪潮。刚开始,蓝光发展主要深耕成都本土市场,逐步树立起四川地产“一哥”的形象。2008年,杨铿决定走出成都,带领蓝光发展在重庆拿地建房,开启全国化布局。四年后,蓝光发展销售规模首次突破百亿,成为当时地产圈的一批“黑马”。

2015年上市,蓝光发展顺应行业“高周转、高杠杆”模式,加快向全国扩张的步伐。资料显示,2015-2020年,蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。据wind数据,蓝光发展在2019年的土地投资金额一度达到654亿元的历史最高值。

期间,蓝光发展不乏高溢价拿地行为。比如,2016年,蓝光发展以204%的溢价率在青岛拿地;2020年4月,其历经196轮激战,以溢价率123%拿下河南南阳一幅地块;随后在5月和6月,又分别以151%、149%的溢价率在河南补充土储。

“高溢价”拿地的同时,蓝光发展内部对“3461”开发模式运用的愈发娴熟,即一个项目拿地三个月开工,四个月开盘,开盘当日去化率60%,一年内实现项目现金流回正。

在土储规模上涨和“高周转”模式的带动下,蓝光发展的销售规模从2015年183亿攀升至2018的855亿元,增长超4倍。

地产业务的增长也给了蓝光发展多元化的业务的底气。2018年,蓝光发展正式提出“同心多元产业生态链”的战略概念,即向“文旅、服务、智能、商业、健康等多元化领域拓展。

截至2018年底,蓝光发展的物管公司嘉宝股份已进驻60余个城市,在管面积6063万平方米,实现营业收入13.99亿元。同时,其生物制药公司迪康药业实现营业收入10.14亿元,净利润9087万元,成为蓝光发展特色业务之一。

2019年,蓝光发展迎来高光时刻,不仅销售规模突破了千亿,还将总部搬迁至上海虹桥,旗下物管板块蓝光发展嘉宝服务也成功登陆港交所,实现了“上海+成都双总部、A+H双资本平台”的发展新格局。而作为蓝光发展掌门人的杨铿,个人财富也随之高涨,一举坐上四川首富的位置。

衰落:失守大本营,销售额3年缩水近千亿

不过,在蓝光发展激进扩张的同时,诸多问题也逐渐暴露出来了。

一是,失守成都大本营。伴随着全国化扩张的加快,蓝光发展出现“顾此失彼”的现象,其成都区域合约销售额从2018年的287.47亿元,快速下滑至2020年的 153.92亿元;在成都区域的排名也从前三名一路下滑至2020年的十四名。

与此同时,蓝光发展在成都区域的下沉过多。2020年,蓝光发展在成都地区的销售均价为8679元/平,而15家龙头企业的成交均价达到13395元/平。这意味着,蓝光发展在成都的布局正逐渐远离核心优势区域。

二是,高杠杆扩张推高负债水平。蓝光发展有息负债在2017年之后迅速攀升,当年仅为306亿元,到了2020年中则增长至753.99亿元。

当中,蓝光发展的非标融资占比偏高。2020年中,蓝光发展753.99亿有息负债中,信托及租赁和资管等非标产品合计212.48亿元,占比达到28.2%;从期限结构来看,1年内到期的占比达到47%,整体偏短。

无论是失守成都大本营还是债台高筑,都为蓝光发展后续陷入流动性危机埋下隐患。

2020年8月,监管层推出融资“三道红线”,为此前举债扩张的蓝光发展戴上了“紧箍咒”,资金链开始越发紧张。

2020年10月,在蓝光发展与平安旗下公司合作的广东佛山项目中,因蓝光发展未能在承诺期偿还一笔几十亿元的债务,被平安银行拉上了黑名单。

这也引发了资本市场一系列连锁反应,令蓝光发展的融资环境急速恶化。2021年7月,蓝光发展宣布发行的“19MTN001”未能按时兑付本息,其流动性危机正式浮出水面,项目也面临停工、诉讼、查封、逾期竣工等一连串问题。

而在蓝光发展“暴雷”后,其各区域销售全线“崩塌”。例如,曾是蓝光发展销售主力的华东区域在2021年、2022年分别下滑53%、94%。值得一提的是,伴随着华东和华中一蹶不振,成都区域再次成为蓝光发展的销售主力,但主场优势已失,难以为托底蓝光发展。

(图片来源:蓝光发展2022年年报)

2022年,蓝光发展全年销售额仅为49.36 亿元,较三年前的1035.36亿元的销售额缩水近千亿。同时,蓝光发展的经营业绩急转直下,2021年和2022年连续2年亏损,分别亏损138.34亿元和249.42亿元。

自救:引战无果,债务重组遥遥无期

作为此轮房地产行业出清过程中较早爆雷的房企,蓝光发展也曾采取出售资产、引入战投、债务重组等方式自救。

出现债务违约后,蓝光发展曾试图寻找“白衣骑士”相救。2021年,市场陆续传出蓝光发展与融创、华润、华侨城,四川省的部分国有企业洽谈合作,但均无实质性结果。

为了缓解资金压力,早在2020年蓝光发展就开启了“断臂求生”模式。2020年7月,蓝光发展以现金9亿元出售迪康药业100%股权;2021年2月,蓝光发展又以49.64亿元出售蓝光发展嘉宝服务64.26%股权于碧桂园服务;2021年12月底,蓝光发展还将旗下三个房地产项目以1元价格转手,以减轻资金沉淀。

即便如此,对于庞大的债务而言也只是杯水车薪。截止2023年5月15日,蓝光发展未偿还债务已攀升至425.56亿元,逾期产品由银行贷款、信托贷款扩散至债务融资工具。

面对债务压顶,蓝光发展曾寄希望于债务重组。2021年12月,蓝光发展成立由杨铿直接领导的债务重组专项工作组,并聘请了境内及境外债务重组顾问,全面开展债务风险化解整体工作。但截至退市前,蓝光发展的债务重组仍未形成实质性的方案。

而看到蓝光发展基本面长期未获好转的局面,投资者信心动摇,纷纷“用脚投票”,直至将蓝光发展的股价拖至1元以下。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出,“近几年,在疫情黑天鹅因素影响以及行业下行等压力下,其高杠杆、高周转、高负债模式的弊端加速暴露,在2021年7月第一次披露了债务逾期,正式宣布暴雷,此后虽然也曾出售项目、引入战投等自救但是为时已晚。”

伴随着9年上市路正式划下句点,蓝光发展下一步又该何去何从?

IPG中国首席经济学家柏文喜对搜狐财经表示,从目前情况来看,蓝光发展已基本“躺平”,退市以后其股票将进入场外交易,公司基本面将更加恶化,公司恢复经营也会更加困难。债权人与股东的心态也可能因此发生较大变化,是否促进公司重整成了摆在债权人面前的一个重大抉择。

陈霄亦认为,蓝光发展被退市后,将面临更为严峻的挑战,不仅在企业信誉形象上大打折扣,在后续经营上也是困难重重;失去资本市场的支持,后续融资难度升级,加上销售端失力、高额负债压顶,都将为蓝光发展披上迷雾,让公司加速走上“绝境”。

不过,中指研究院企业研究总监刘水指出,蓝光发展股票从主板退市后,可转移到三板市场交易。后续看其经营情况,如果符合交易所条件要求,理论上存在再重新主板上市的可能。

返回搜狐,查看更多

推荐内容